Seit 2024 unterliegt der Veräußerungsgewinn beim Verkauf von Immobilien, welche unter Anwendung des Superbonus saniert wurden, der Besteuerung — auch dann, wenn die Immobilie seit Jahrzehnten im Eigentum des Verkäufers ist. Maßgeblich ist allein, dass zwischen Bauende für die Arbeiten mit Anwendung des Superbonus und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen bleiben Immobilien aus Erbschaften und die Hauptwohnung.
Umstritten war von Anfang an die Lage im Kondominium. Die Agentur der Einnahmen hat mit Rundschreiben 13/E vom 13. Juni 2024 klargestellt: Die Steuerpflicht greift auch dann, wenn der Superbonus nur für die gemeinschaftlichen Bauteile beansprucht wurde — Fassade, Wärmedämmung, Dach, Heizanlage — und der einzelne Wohnungseigentümer in seiner Wohnung keine eigenen Arbeiten durchführen ließ. Nun liegt dazu eine erste gerichtliche Entscheidung vor. Das Steuergericht ersten Grades Mailand hat mit Urteil Nr. 1368 vom 1. April 2026 den Grundsatz bestätigt: Auch Eingriffe an den Gemeinschaftsanteilen erhöhen den Wert der einzelnen Einheit und lösen die Steuerpflicht aus. Zugleich haben die Richter der Finanzverwaltung aber eine Grenze gesetzt. Im entschiedenen Fall war die Wohnung im Jahr 1995 gekauft worden, saniert wurden ausschließlich die Gemeinschaftsteile am Kondominium. Die Steuer darf, so das Gericht, nicht auf die gesamte Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet werden, sondern nur auf jenen Wertzuwachs, der den geförderten Arbeiten zuzurechnen ist. Zweck der Norm sei es, eine ungerechtfertigte Bereicherung zu verhindern — nicht, dreißig Jahre Marktentwicklung zu besteuern.
Für die Praxis heißt das: Der Mehrerlös ist aufzuteilen in einen steuerpflichtigen Teil und einen steuerfreien Teil. Es bleibt allerdings völlig unklar, welche Kriterien für die Berechnung des steuerpflichtigen Anteils zur Anwendung kommen können. Vorsicht bleibt auf alle Fälle geboten: Das Urteil stammt aus erster Instanz und widerspricht der Auslegung der Finanzverwaltung.
Eine interessante Klarstellung gibt es auch zur „normalen“ Spekulationsfrist von 5 Jahren:Mit der aktuellen Antwort Nr. 157 vom 10. August 2026 hat die Agentur der Einnahmen im Hinblick auf die fünfjährige Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien bestätigt, dass ein Kaufvorvertrag keine Übertragungswirkung entfaltet: Maßgeblich für die Berechnung des Fünfjahreszeitraumes ist allein das Datum des notariellen Vertrags.

Martin Eder
Bozen – Lana – Naturns
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