Für Südtirol zeichnet sich für im Jahr 2026 eine Verschiebung hin zu hochwertigen,
rechtlich einwandfrei nutzbaren und ganzjährig vermietbaren Objekten ab.

Südtirol bleibt strukturell ein sehr knapper Immobilienmarkt. Gleichzeitig sind die Preise in den gefragten Orten bereits hoch. Das Land selbst spricht weiterhin von einem überhitzten Wohnungsmarkt und sieht einen Bedarf von mindestens 20.000 zusätzlichen Wohneinheiten in den kommenden 10 Jahren. Auf der Nachfrageseite bleibt der Tourismus sehr stark.

Was darf ich mit der Immobilie machen?

Südtirol versucht ausdrücklich, Wohnraum wieder stärker für die ansässige Bevölkerung verfügbar zu machen. Die Wohnreform sieht unter anderem eine Ausweitung der Konventionierung und strengere Regeln für die touristische Kurzzeitvermietung vor.

Vor dem Kauf schriftlich klären

Urbanistische Zweckbestimmung; Konventionierung
Bin­dungen; touristische Nutzung zulässig? bestehende Lizenz bzw. Voraussetzungen, Gemeindeauflage, eventuelle Sozialbindung, GIS/IMU-Einstufung, Genehmigungen für
Umbauten, Kataster- und Grundbuchsituation, entspricht die tatsächliche Nutzung der genehmigten Nutzung Gerade bei einem Anlageprojekt kann eine vermeintlich attraktive Rendite sonst schnell verschwinden.

Welcher Trend zeichnet sich für das Jahr 2026 ab?

Ganzjährige Vermietbarkeit wird wertvoller. Es werden jene Immobilien interessant, die touristisch und langfristig nachgefragt werden, in einer wirtschaftlich starken Gemeinde liegen, auch außerhalb der Wintersaison funktionieren, eine gute Infrastruktur haben und rechtlich möglichst wenige Einschränkungen besitzen. Beispiele hierfür sind hochwertige Wohnungen in Bozen, Meran, Brixen oder im Umfeld dieser Städte – wobei die konkrete Lage entscheidend ist.  „Zweite Standorte“ könnten interessanter werden, da das Land die Entwicklung ausdrücklich stärker auf weniger touristisch entwickelte bzw. strukturschwächere Gebiete verteilen möchte. Es ist also nicht zwingend notwendig, die teuerste Toplage zu kaufen, sondern man sollte die nächste Lage mit guter Infrastruktur und wachsender Nachfrage wählen. Dabei sollte auf folgende Faktoren geachtet werden: Pendelentfernung, Arbeitsplätze, Tourismus, Erreichbarkeit und Wohnungsangebot. Und nicht ausdrücklich auf die aktuelle touristische Bekanntheit. Sanierungsobjekte gewinnen an Attraktivität, denn 2026 sind bei bestimmten Sanierungs- und Energieeffizienzmaßnahmen wei­terhin Steuerabzüge möglich. Für andere Immobilien als Hauptwohnsitze nennt die Verbraucherzentrale Südtirol z. B. 36 % für bestimmte Maßnahmen im Jahr 2026. Das macht ein älteres, gut gelegenes Objekt mit vernünftig kalkulierbarem Sanierungspotenzial interessant. Aber Achtung, bei einem Investment sollte man nicht einfach „Altbau und Renovierung = Wertsteigerung“ rechnen. Entscheidend sind der Kaufpreis, die Nebenkosten, die Sanierung, die Finanzierung, der Leerstand und die Steuern, wobei der Wert nach der Sanierung kleiner ist als der realistische Wert. Besondere Vorsicht ist 2026 geboten, wenn eine teure Ferienwohnung mit hoher Fremdfinanzierung ausschließlich für die kurzfristige Vermietung genutzt werden soll. In diesem Fall sind folgende

Risiken zu berücksichtigen:

1. hohen Einstiegspreis,
2. Zinsrisiko,
3. saisonale Auslastung,
4. laufende Betriebskosten,
5. regulatorisches Risiko (die Gefahr, dass sich Gesetze, Verordnungen oder behördliche Auflagen ändern),
6. möglicherweise hohe Transaktionskosten (Aufwendungen, die bei der Abwicklung und Kontrolle von wirtschaftlichen Geschäften anfallen).

Das Land die touristische Nutzung von Wohnraum stärker begrenzen will, um den Wohnraum für Einheimische zu sichern. Das heißt jedoch nicht, dass touristische Immobilien in Südtirol uninteressant werden. Im Gegenteil: Der Tourismus ist ausgesprochen robust. Aber die rechtliche Nutzbarkeit wird zunehmend teil des Immobilienwertes. Das ist wahrscheinlich einer der wichtigsten Investmenttrends 2026.

Markus Auerbach