Unternehmer können betrieblich genutzte Immobilien wieder begünstigt privatisieren.

Damit soll folgendes Problem gelöst werden, das Unternehmern sonst oft „teuer“ zu stehen kommt: Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens müssen bei Verkauf oder bei Auflassung der Tätigkeit zum Marktwert verkauft oder in das Privatvermögen überführt werden. Die Differenz zwischen dem Marktwert und dem steuerlich anerkannten Restbuchwert, der i.d.R. dem Anschaffungspreis minus Abschreibungen entspricht, muss der Einkommensteuer unterworfen werden. Man kann sich leicht ausrechnen, wie hoch die Steuern sind, wenn Immobilien, die vor langer Zeit erworben wurden und (fast) komplett abgeschrieben sind, privatisiert werden. Mit der begünstigten Privatisierung kann die volle Besteuerung vermieden werden: statt der (hohen) Einkommenssteuer ist eine Ersatzsteuer zu entrichten.

Die Ersatzsteuer im Ausmaß von 8% auf den steuerlichen Mehrwert ersetzt die Einkommensteuer IRPEF und die Wertschöpfungsteuer IRAP. Es fallen auch keine proportionalen Register-, Hypothekar- oder Katastersteuern an (!), nicht mal die Fixgebühren (!). Es kann aber sein, dass ein Teil der beim Erwerb oder Bau abgezogenen MwSt. „zurückgegeben“ werden muss. Das ist genauestens zu prüfen und muss exakt berechnet werden. Außerdem kann als Mindestwert der Privatisierung der Wert der Immobilie aufgrund des Katasterwertes ermittelt werden, und dieser ist bekanntlich meist deutlich niedriger als der Marktwert.

Die begünstigte Privatisierung ist aber nicht nur für Unternehmer interessant, die an die Auflassung der Tätigkeit denken. In Kombination mit einer „Sale-Lease-Back“ Operation oder anderer, strukturierterer Vertragskonstruk­te können auch andere Un­ter­neh­men erheblich Steuern sparen. Leider ist die begünstigte Privatisierung ausschließlich Einzelunternehmen vorbehalten. Gesellschaften und Körperschaften können die Vorteile nicht nutzen. Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) haben dafür die Möglichkeit, den steuerlichen Restwert von Anlagegütern aufzuwerten. Es ist, wie immer, eine Analyse der individuellen Situation sehr angeraten, denn die Unterschiede in der steuerlichen Belastung, ob man den einen oder anderen Weg wählt, sind erheblich.

Walter Gasser | Kanzlei Gasser Springer Perathoner, Eder & Oliva