Baurechte sind in Südtirol knapp und daher begehrt. Entsprechend häufig werden daher Baurechte (auch Kubatur genannt) veräußert bzw. von einem Grundstück auf ein anderes übertragen. So ist es im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen in einigen Fällen möglich, ein altes, nicht mehr bewohntes Haus oder einen nicht mehr benutzten Stadel abzureißen und stattdessen an anderer meistens schönerer Stelle ein neues Haus zu errichten. Die Übertragungsgebühren, die für so einen Vertrag anfallen, sind aber nicht eindeutig geklärt.

Das Finanzamt vertritt die Auffassung, dass die Übertragung der Kubatur gleich zu besteuern ist wie der Verkauf von Baugrund. Dies bedeutet, dass wenn eine Privatperson Kubatur an eine andere Privatperson oder auch an ein Unternehmen überträgt, der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis 9 % Registergebühren bezahlen muss. Eine nicht unerhebliche Mehrbelastung!

Der ital. Kassationsgerichtshof hat nun aber ein sehr interessantes durchaus „logisches“ Urteil gefällt: die Übertragung der Kubatur findet nicht mit dem Abschluss des Vertrages zwischen Käufer und Verkäufer statt, sondern erst in dem Moment, in dem die Gemeinde die Baukonzession für das neue Gebäude ausstellt. Diese Entscheidung ist durchaus folgerichtig, schließlich können zwei Private nicht einfach Kubatur von einem Grundstück auf ein anderes übertragen: es braucht immer die Zustimmung der Gemeinde (welche die Einhaltung der urbanistischen Normen überwacht), und die ist entscheidend, denn erst mit der Zustimmung der Gemeinde wird die Kubatur­übertragung konkret. Diese Entscheidung hat somit auch relevante steuerliche Auswirkungen.

Die Besteuerung des Vertrages zwischen den beiden Parteien ist in dem von der Agentur der Einnahmen verlangten Ausmaß (also gleich hoch wie der Verkauf von Baugrund) nicht vertretbar. Wenn der Vertrag zwischen den Parteien keine Übertragung bedingt, können auch keine 9 % Registersteuer anfallen. Der Vertrag bedingt nur eine Verpflichtung zwischen den Parteien, ist also nur ein vorbereitender Akt, der nur mit 3 % Registersteuer zu besteuern ist. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € ein Unterschied von 30.000 € Steuern weniger!

Aufgrund der Begründung der Kassation sollte das Finanzamt seine Grundsätze an die Erkenntnisse dieses Urteils (und es gibt noch deren mehrere, die in dieselbe Richtung zeigen) anpassen und statt 9 % die richtige Besteuerung von 3 % anwenden.

von Walter Gasser, Kanzlei Gasser Springer Perathoner, Eder & Oliva